Fuite d'eau : locataire ou propriétaire, qui paie ?

1 Le principe : entretien courant contre vétusté

La loi distingue deux logiques. Le locataire occupe le logement au quotidien : il assume donc l'entretien courant et les petites réparations, celles qu'un usage normal impose avec le temps. Le propriétaire, lui, doit maintenir le logement en état de servir à l'usage prévu par le bail : il assume ce qui relève de l'usure naturelle, d'un défaut de construction, ou d'un événement qu'aucune des deux parties ne pouvait éviter.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste, poste par poste, ce qui constitue une réparation locative en matière de plomberie et de sanitaires. C'est le texte de référence en cas de désaccord, mais il ne couvre pas chaque situation dans le détail : le bail et, en copropriété, le règlement, peuvent ajouter des précisions.

2 Ce qui revient généralement au locataire

Les réparations qui suivent un usage normal du logement, sans lien avec l'âge de l'installation, sont en principe à la charge du locataire.

• Le remplacement d'un joint de robinet ou de flexible de douche usé par l'usage.
• Le nettoyage ou le remplacement d'un siphon encrassé, d'une bonde ou d'un joint de bonde.
• Le remplacement d'un flexible de douche ou d'un tuyau souple raccordant un appareil.
• L'entretien courant d'une chasse d'eau, d'un mécanisme de WC ou d'un mitigeur, tant que la panne ne vient pas d'un défaut de l'appareil lui-même.

3 Ce qui revient généralement au propriétaire ou à la copropriété

Les réparations liées à l'âge de l'installation, à un vice de construction, ou qui dépassent l'entretien courant, reviennent au propriétaire, ou à la copropriété quand l'élément est une partie commune.

• Une canalisation encastrée qui perce, y compris quand elle est ancienne et fragilisée par le temps.
• Un chauffe-eau hors d'âge qui tombe en panne du fait de son état général, plutôt que d'un mauvais usage.
• Une colonne montante ou une canalisation commune qui dessert plusieurs logements.
• Un vice de construction ou un défaut de matériau constaté à l'origine du problème.

4 Les cas qui se discutent

Entre l'entretien courant et la vétusté, des zones grises existent. Un joint qui fuit peut relever du locataire s'il s'agit d'un simple joint usé, mais la question se pose différemment si la fuite vient d'une robinetterie elle-même hors d'âge, que le locataire n'a pas choisie et n'a pas à remplacer de sa poche.

Un appareil qui tombe en panne rapidement après une réparation, ou une canalisation qui perce sans que le logement soit particulièrement ancien, peuvent aussi se discuter : la réponse dépend alors de l'état réel de l'installation, pas seulement de sa date de pose. Dans ces situations, l'avis d'un plombier sur la cause de la panne aide souvent à trancher entre entretien courant et vétusté.

Ces situations dépendent en dernier ressort du contrat de location, du règlement de copropriété quand une partie commune est en cause, et, en cas de désaccord persistant, d'une appréciation qui n'est jamais automatique.

5 Que faire quand le désaccord bloque la réparation et que l'eau coule

Un désaccord sur qui doit payer ne doit jamais retarder l'arrêt d'une fuite active : les dégâts qui s'accumulent pendant la discussion coûtent souvent plus cher que la réparation elle-même, quel que soit celui qui finira par régler la facture.